La ruptura de la relación de pareja supone un nuevo comienzo en la vida de muchas personas. Uno de los desafíos que hay que superar tras el divorcio o ruptura de la convivencia en común, es responder a la pregunta: ¿qué hacemos con la vivienda?
Te animamos a leer nuestro post Pasos para vender parte de la vivienda tras el divorcio, por si antes de seguir leyendo quieres despejar tus dudas respecto a cuestiones como qué es un condominio, qué peligros tiene comprar en condominio o cuáles son las formas en las que se puede proceder a realizar la extinción del condominio sobre la vivienda familiar.
Cuando ambos son copropietarios por mitad, en la mayoría de las ocasiones surge el desencuentro respecto a quien quieren quedarse con la vivienda tras la ruptura.
Para que puedas decidir con total conocimiento de causa, es importante que tengas en cuenta que además de tener que asumir por completo el pago de la hipoteca, también hay una serie de gastos por la extinción del condominio sobre la vivienda.
Y las 3 preguntas que muchas parejas se hacen ante esta nueva situación son las siguientes:
- ¿Cuánto cuesta cambiar de titular una hipoteca?
- ¿Quién asume los gastos de una disolución de condominio?
- ¿Cuáles son los gastos de la extinción de condominio?
Lo primero que debes saber es que la adjudicación de la vivienda tras el divorcio genera impuestos.
¿Qué gastos tienes que afrontar en una extinción de condominio?
En líneas generales los gastos que tienes que asumir al realizar una extinción de condominio se pueden reducir a estos 6:
- Notaría
- Banco
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- Registro
- Gestoría
- Honorarios Asistencia Letrada
Veamos con más detalle cada uno de ellos.
1.- Notaría
Al ser copropietarios de la vivienda en común, se hace imprescindible para poder inscribir en el registro la vivienda a nombre exclusivo de aquel que se la adjudique, el pasar por notaría a firmar la escritura de extinción de condominio.
En notaría se paga, por un lado, un importe por aranceles notariales que se calculan en función de la cuantía objeto de transmisión y, por otra parte, una cantidad en función de los folios timbrados, copias simples y certificaciones que se tengan que pedir.
Un cálculo aproximado es entre 1 a 1,5 % de la cuantía objeto de transmisión.
Si la mitad del valor de la vivienda está valorada en 100.000 € los gastos notariales ascenderán aproximadamente entre 1.000 a 1.500 €.
2.- Banco
Los bancos no desaprovechan la oportunidad y si no proceden a la novación del préstamo hipotecario (cancelar el anterior y formalizar uno nuevo con nuevas condiciones) suelen cobrar comisiones por subrogación o cambio de titular.
Cómo mínimo suelen cobrar entre 300 a 500 € por dar de baja en su aplicación informática al anterior titular, y dejar al propietario que se adjudica la totalidad de la propiedad.
3.- IAJD o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Como todo acto en nuestra vida, se genera la obligación de tributar o pagar impuestos. En el caso de la extinción de condominio se debe tributar por Actos Jurídicos Documentados.
Tras la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018 ha quedado clarificado que la base imponible (importe que sirve de base para calcular el impuesto) es el valor de la mitad del inmueble que es objeto de la transmisión en la escritura.
En la extinción de condominio el propietario que es en parte titular se adjudica la otra parte de la titularidad de la vivienda. Por ello, no se tributa en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, porque se entiende que no accede a la propiedad sino que ya era propietario del bien.
El porcentaje de tributación de este impuesto en nuestra Comunidad Valenciana se fija en el tipo general del 1,5 %m por lo que se tendrá que liquidar el impuesto y pagar sobre el valor indicado en nuestro ejemplo de 100.000 € otro 1,5 %, equivalente a otros 1.500 €.
El porcentaje de tributación depende de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,75 % al 1,5 %, siendo que en la gran mayoría se tributa por este 1,5 %.
Entre notario, banco e impuestos ya llevamos 3.500 € de gastos como consecuencia de cambiar de titular la vivienda que en su momento fue el domicilio familiar.
4.- Registro
El importe por inscribir la escritura suele ser de forma aproximada el 50 % del importe de la notaria, así que, si hemos pagado 1.000 € en notaria, los gastos de registro ascenderán a unos 500 €.
5.- Gestoría
Salvo que tengas tiempo, paciencia y ganas de perder horas rellenando impresos y haciendo colas en los diferentes organismos, para liquidar los impuestos y presentar los documentos con sus copias, tendrás que pagar los honorarios de una gestoría o al personal de tramitación de la notaría.
Otros 300-400 € a sumar.
6.- Honorarios de asistencia letrada
Si de verdad quieres estar tranquilo y tener la seguridad de que todo lo que estás firmando es acorde a cómo debería ser, te aconsejamos que cuentes con el asesoramiento técnico especializado de un abogado especialista en derecho de familia.
Parece que por ir a notaría vamos a estar totalmente a salvo de problemas, pero si de verdad quieres evitarte sustos innecesarios, te aconsejamos encarecidamente que no escatimes en pagar los honorarios de un abogado que te asesore adecuadamente y que se encargue de lidiar con la tramitación en notaría de las escritura. Para que tú simplemente tengas que llegar a notaría y firmar sabiendo que todo está hecho con sumo cuidado y atención.
Debemos sumar como mínimo otros 400-500 € por preparar, revisar y asistir a la firma.
La broma de adjudicarnos la titularidad de la vivienda nos sale por unos 4.900 € y además a partir de ahora, cada mes, tendrás que hacer frente al pago de la totalidad de la cuota hipotecaria.
Por eso es muy importante que valores el comprar una vivienda en copropiedad. En ocasiones es mucho mejor comprar de forma individual y ahorrarse doble coste con el tiempo. Si la vivienda ya es de tu exclusiva propiedad no tendrás que pagar estas cantidades.
¿Cuáles son los problemas de intentar quitar a un titular de la escritura de vivienda?
El principal problema es la aceptación por el banco de la salida como garantía del otro titular. Salvo que el titular que se va a quedar en exclusiva la vivienda disponga de estabilidad laboral, van a intentar que se sustituya la existencia de una garantía por otro.
Suelen pretender introducir avalistas que garanticen el cambio de titular y el hecho de que te quedes en solitario al frente del pago de la carga hipotecaria.
Te aconsejamos que trates de negociar al máximo con la entidad. En muchas ocasiones es innecesario introducir avalistas porque el importe pendiente de hipoteca es de tal cuantía, que el mismo valor del inmueble garantiza de sobra la operación pese a no disponer de los dos titulares.
Además, el cambio de personas como garantes supone más gastos.
¿Qué pasa con el IBI?
El titular al 1 de enero es el obligado al pago del impuesto de bienes inmuebles.
Lo normal es pactar que el pago se haga de forma proporcional a la titularidad en meses de la vivienda.
¿Quién asume los gastos de una disolución de condominio?
Normalmente el titular que se queda con la titularidad total del inmueble es quien suele asumir los gastos. En muchas ocasiones, en los temas de familia, es así porque el que cede su mitad carece de ingresos o de posibilidades económicas para hacer frente a dichos gastos y la extinción de la titularidad común le permite recibir una cantidad de dinero por su mitad de la propiedad, que favorece la falta de oposición a formalizar la extinción.
Pero debes saber que son perfectamente válidos los acuerdos entre las partes y que se puede pactar que se asuman todos los gastos por mitad. De hecho, cada vez es más frecuente este tipo de pactos, puesto que no deja de ser un acto que interesa realizar a ambas partes.
Ambos eran propietarios y la extinción elimina de la deuda al que cede la titularidad y se la entrega quedando como único titular al que la recibe. Es un beneficio común y en consecuencia no debería de existir pegas para asumir todos sus gastos en común.
¿Hay que pagar plusvalía por la extinción de condominio?
Si solo existe un inmueble y lo que se produce es la compensación en dinero a cambio de adquirir la titularidad completa no se tributa por plusvalía.
Se entiende que no hay otra manera de repartir el bien y al ser indivisible sólo procede la compensación económica. No hay transmisión de propiedad.
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Muchas Gracias
Javier González González
Padre, Divorciado y experto en el Area de Familia en Casasempere abogados.
