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Cláusula Suelo. 8 razones por las que no confiar en el Decreto aprobado por el Gobierno.

Se acaba de aprobar el Real Decreto por el que el Gobierno pretende establecer unas medidas para facilitar la devolución de las cantidades que el Banco les has cobrado indebidamente a lo largo de los años a los consumidores que han tenido una Cláusula Suelo en su hipoteca.

Lo primero que hay que decir es que esta iniciativa del Gobierno no surge espontáneamente y con la intención de ayudar a los consumidores ante un problema de envergadura como éste. Un problema que ha hecho que muchos de ellos hayan perdido sus casas y sus ahorros por no poder atender la cuota hipotecaria, cuyo importe era mucho mayor indebidamente, en algunos casos 200 euros y más, dejando a muchas familias en la calle, a consecuencia del engaño de las Cláusulas Suelo. La iniciativa del Gobierno surge porque recientemente el Tribunal Europeo ha puesto las cosas en su sitio en este tema y ha dictado una Sentencia obligando a los bancos a devolver todo lo cobrado de más a consecuencia de la dichosa cláusula. Es seguro que si no se hubiera dictado esa Sentencia, este Decreto nunca hubiera visto la luz.

El Decreto pretende proteger a los consumidores afectados por la Cláusula Suelo, aunque basta con echar un vistazo al contenido del Decreto para darse cuenta de que lo que es proteger, protege muy poco, por no decir nada, a los consumidores, siendo garantista, una vez más, de los intereses económicos de los Bancos, dándole la espalda a los consumidores.

8 razones por los que el Decreto es insuficiente y más que proteger genera desconfianza.

1. El Decreto dice que los Bancos deberán garantizar que este sistema de reclamación que establece el Decreto sea conocido por todos los consumidores que tengan Cláusula Suelo pero en ningún caso se obliga a los Bancos a comunicar expresamente a cada uno de los afectados por esa Cláusula Suelo que la tienen en su hipoteca y que pueden solicitar la devolución de su dinero. Viendo lo que dice el Decreto, al Banco le bastará con hacer un anuncio en televisión para cumplir este trámite. Debería haberse puesto que el Banco notificará a cada afectado individual y expresamente. Con todo ello, te aconsejo que no esperes a que sea el Banco el que te informe y asesore de si tienes una Cláusula Suelo. Busca ayuda por otro lado.

2. El Decreto permite que el Banco decida a quien le quita y a quien no la Cláusula Suelo, la cual ya ha sido declarada nula por nuestro Tribunal Supremo.

3. El Decreto permite que el Banco decida a quién le devuelve el dinero y a quién no se lo devuelve.

4. El Decreto deja la puerta abierta a que el Banco se permita, incluso, el no contestar a tu reclamación. No tiene obligación de hacerlo si atendemos a algunas partes del Decreto.

5. El Decreto permite que el Banco decida la forma de calcular la cuantía que propone devolver al consumidor. Puedes estar seguro de que no será a tu favor.

6. El Decreto tiene la osadía, también, de decirle al Juez como debe de actuar en caso de que el consumidor vaya directamente al Juzgado sin pasar por el procedimiento del Decreto; todo ello, protegiendo al Banco una vez más para que no asuma las costas procesales, es decir, los gastos de abogado y procurador, y perito económico, de un afectado que prefiere y confía más en la justicia para pedir al Banco que le devuelva la totalidad de las cantidades que le ha cobrado indebidamente.

7. El Decreto habla de intereses pero en ningún momento concreta a qué tipo de intereses se refiere, ni por qué bases se va a regir su cálculo.

8. El Decreto permite al Banco que pueda sujetar el pago de lo cobrado de más a la condición que se destine a deuda o a amortizar el préstamo hipotecario. Vamos, que no establece expresamente que el banco tenga que dar el dinero en efectivo a los afectados salvo acuerdo expreso en otro sentido. Como el Decreto deja en manos de los Bancos el devolver o no las cantidades, ellos pueden imponer estas condiciones y si no las aceptan, pues desestimar la devolución del dinero.

En fin, es evidente que el Gobierno ha creado un proceso garantista, pero no para el consumidor sino para el Banco.
En Casasempere abogados te animamos a que defiendas tu dinero y a que no permitas que te engañen otra vez, y nos ponemos a tu disposición para resolverte cualquier duda que tengas sobre este asunto.

5 cosas a tener en cuenta para alquilar tu casa de manera segura

Todos los que tenéis una casa os hacéis las mismas preguntas cuando os planteáis alquilarla ¿Me pagará? ¿Qué puedo hacer si no me paga? ¿Me la cuidará? ¿Y si me la destroza? La solución a todas esas preguntas y preocupaciones pasa por hacer un buen contrato de arrendamiento y tener en cuenta algunos aspectos importantes antes de firmarlo. En este post, y gracias a nuestra experiencia, te detallaremos algunos consejos básicos a tener muy en cuenta a la hora de alquilar tu vivienda y que, con toda seguridad, te evitarán pleitos en el futuro.

Seleccionar al inquilino de manera cuidadosa.

El mejor remedio para evitar los quebraderos de cabeza que supone dar con un inquilino moroso es la prevención. Elegir bien a vuestro inquilino es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta para alquilar con seguridad tu vivienda. ¿Y cómo puedo hacer para conocerlo un poco más?:

– Solicitándole su nómina y contrato de trabajo, con el fin de comprobar su capacidad para pagar y su situación laboral, si es o no estable.

– Hacer una búsqueda en los diferentes registros de morosos que existen para averiguar si alguna vez ha estado en esa lista por tener problemas de pago.

–  Preguntarle si ha estado de alquiler anteriormente y que te diga los arrendatarios para pedirles referencias de él.

 

2º Hacer el contrato de arrendamiento por escrito.

Una vez hayas encontrado al candidato idóneo, aunque nada impide que un contrato de alquiler sea verbal, es muy recomendable que lo hagas por escrito. En caso contrario, si se produjera una discusión sobre algún aspecto del mismo sería difícil acreditar los pactos que se hayan acordado, porque como dice un refrán muy conocido por todos, al final “las palabras se las lleva el viento”. Además, el contrato debe ser firmado por todas las partes, por duplicado y en todas las hojas para evitar que luego puedan ser sustituidas o modificadas.

 

3º Hacer un inventario detallado de lo que se encuentra la vivienda.

 Otra de las precauciones a tener muy presente es la de hacer un inventario detallado sobre el estado de la vivienda y de todos los muebles, enseres, electrodomésticos, etcétera, que ésta contiene. Te aconsejamos que lo hagas incluso mediante fotografías. ¿Y qué ganas con ello?

– En primer lugar, el inventario te ayudará a acreditar todo lo que hay dentro de la vivienda y es tuyo, y con ello evitar la tentación del inquilino de llevárselo cuando termine el alquiler.

– Además, también certificas como se encontraba la vivienda cuando entró el inquilino, cuestión importante en caso de que surjan discrepancias sobre su estado de conservación y desperfectos que pudieran aparecer con posterioridad.

 

4º Pide garantías al inquilino.

 Tanto para asegurarse el pago del alquiler como los desperfectos que pudiera ocasionar el inquilino en la vivienda durante su estancia, te aconsejamos que exijas garantías ¿qué tipo de garantías?

– Una fianza que suele ser el equivalente a un mes de alquiler y se hace en el momento de formalizarse el contrato. Se utiliza para hacer frente a los desperfectos que pueda haber provocado el inquilino durante su estancia. Si han existido desperfectos se utilizará la fianza y si no han existido se le devolverá al inquilino. Esta garantía es la que exige la ley, pero, además, la propia Ley permite establecer de manera adicional otras garantías como las que a continuación os mostramos.

– Un aval, ya sea de un banco o una persona conocida por el inquilino, que nos asegurará que recibiremos los cobros correspondientes del alquiler. En caso de que el inquilino no pague, el banco o la persona que avale responderá por ello.

– Otras garantías adicionales, como por ejemplo exigirle al inquilino que pague una o dos mensualidades extra, o una cantidad fija, para garantizar tanto impagos de renta como posibles desperfectos.

– Una última opción es que acuerdes o exijas al inquilino la contratación con una compañía de seguros de un seguro de impago o desperfectos. Este tipo de seguros puede cubrir ya no solo los impagos o desperfectos ocasionados por inquilinos en la vivienda, sino también otros aspectos importantes como los gastos judiciales de abogado y procurador en caso de tener que acudir al juzgado.

 

5º Exige que el inquilino se dé alta de los suministros de la vivienda.

Por último, no cometas el error de cambiar únicamente el número de cuenta bancaria respecto de los suministros de que dispone la vivienda (luz, agua, gas, teléfono, etc.). No es suficiente con el cambio de domiciliación bancaria del pago de los mismos.

Debes exigir al propio inquilino que sea él quien dé de alta estos servicios a su nombre, ya que así será él el responsable del pago de los mismos, y si no lo hace será a quien se los corten y el único deudor.

¿Qué pasa si no haces esto? Si eres tú quien tiene dados de alta a tu nombre los suministros, te verás en la obligación de pagarlos aunque el inquilino no lo haga, y encima no podrás cortar o dar de baja el servicio mientras siga vigente el contrato y viviendo el inquilino, puesto que tu conducta podría ser considerada como un delito penal de coacciones.
Ya has visto cuáles son los aspectos que para nosotros son imprescindibles para alquilar tu casa con tranquilidad y nos gustaría saber si tú tienes alguno más que para ti sea de utilidad. Déjanos un comentario. Te lo agradeceremos mucho. Y si quieres saber más ponte en contacto con nosotros

Compradores de casas: con la Administración hemos topado

Últimamente están llegando a nuestro despacho muchos clientes indignados con la Conselleria. Con la Administración. Todos ellos tienen una cosa en común: son recientes compradores de pisos a particulares. Y a todos la Conselleria les ha enviado, meses después de comprar la casa, una carta mediante la cual les reclaman una nueva e importante cantidad de dinero por los impuestos de la compra de la vivienda, impuestos que ya se pagaron en su día.

Todos llegan con el convencimiento inicial de que ha podido ser un error de la Administración, convencimiento que se transforma en sorpresa cuando les explicas lo que ha pasado: la Administración ha entendido que la vivienda vale más que el precio por el cual se ha comprado, y por lo tanto, pide más dinero por impuestos.

Esa sorpresa acaba en rabia cuando más detenidamente les comentas que Conselleria con independencia del precio que se pacte y pague, les obliga a liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales por un valor que ellos obtienen de multiplicar el valor catastral de la vivienda (que aparece en el IBI) por un coeficiente que varía dependiendo de la ciudad en que se encuentra la vivienda.

Si no haces eso y liquidas por el precio que has pagado, para ti su valor, y ese precio es inferior al aconsejado por la Conselleria, ésta, valiente ella, te hace una comprobación del valor de la vivienda, y te aplica un valor incluso muy superior al que ellos mismos te aconsejan en su página web.

Ejemplo: Si la vivienda la has comprado por 90.000 euros de precio pero para Conselleria aplicando sus operaciones debes liquidar el impuesto por 120.000 euros, si liquidas por menos de esos 120.000 euros, ellos te suelen mandar una carta aplicando una comprobación del valor de la vivienda no por esos 120.000 euros, que sería lo lógico, sino por un importe superior a ese valor, 150.000 euros por ejemplo, pidiéndote una cantidad en base a esos 150.000 euros.

Ciertamente increíble el actuar de la Administración. ¿y en base a qué hacen esto? Pues sinceramente en base a nada justificado. Simplemente en base a criterios generalistas obtenidos por un funcionario que da a una tecla del ordenador y enseguida calcula un valor de esa vivienda en función de la zona. Nada más que eso.

En Casasempere abogados ya estamos luchando contra este tipo de comportamientos de la Administración, y recientemente hemos obtenido varias resoluciones favorables a clientes, por las cuales un Tribunal anuló las liquidaciones abiertas por la Conselleria al no estar justificados esos valores y tras haber sido dados por la Administración con carácter general y automático.En cualquier caso, te aconsejamos que en el momento en que vayas a comprar una vivienda a un particular, si el precio que vas a pagar es inferior al que te obliga la Conselleria, encargues a un técnico una tasación de la vivienda que justifique el precio que vas a pagar por ella, todo ello con el fin de prevenir lo que está por llegar. De todo lo demás, ya nos encargamos nosotros y los Tribunales. Así que no te asustes y lucha, ya que esta actuación de la Administración no tiene justificación alguna.

Prisioneros de esta educación que solo deforma.

Soy profesor
asociado al Departamento de Derecho Procesal de la Universidad de Alicante y
recientemente he tenido la suerte de impartir, más bien compartir, un practicum
con los alumnos de Derecho Procesal. Y digo suerte porque aunque salí de la
Universidad hace 19 años, es una satisfacción para mí el continuar en contacto
con ella desde hace unos diez años gracias al Departamento de Derecho Procesal y a estos practicums, donde tengo la oportunidad
a través de ellos de poner mi granito de arena en motivar y
empujar a esta gente, el futuro inmediato, a que una vez acaben la carrera se armen de valor, energía y decisión, rompan este fortín de la educación para salir ahí fuera a comerse el mundo sin ningún miedo ni duda. Y digo esto desde la añoranza personal, pues desde que formaba parte de ella como alumno, desde entonces, siempre he soñado con una Universidad mucho
más cercana con el día a día, que haga ver lo que hay ahí fuera como una
realidad palpable o, incluso, como un sueño que cumplir a toda costa, y no como
algo tenebroso e incierto que nos sirva de consuelo para no actuar y
encogernos. Hoy en día ya hay Departamentos como el mío que dan pasos en ese sentido, aunque si he de ser sincero, sigo soñando con ello porque queda mucho camino por recorrer.
Dos preguntas
impactantes abrieron mi intervención:
¿A cuántos de
vosotros os gustaría crecer como personas y futuros profesionales?
¿Y a cuántos de
vosotros os gustaría que ese crecimiento os hiciera ganar mucho dinero y vivir
muy bien?
Con ellas
quería llamar la atención de los alumnos, pero principalmente anticiparles un
practicum muy distinto a la clase habitual y clásica. Ese fue el primer mensaje
que traté de darles a mis futuros colegas, “competidores”, Jueces a los que
pediré Su Venia para intervenir o, por qué no, licenciados en derecho que se
dedicarán a la Banca, a opositar, o a montar un negocio de peluquería por
ejemplo. Incluso a empezar una nueva carrera como Medicina para cumplir su
sueño de ser cirujano. Esto último fue lo que me manifestó con ilusión una de
las alumnas.

Esas dos
preguntas, evidentemente, no dejaron indiferente a nadie. Es más, lo que más
percibí del revuelo que se armó cuando las lancé fueron principalmente dos
sensaciones:

–      Primero, SORPRESA, pero no sorpresa como una sensación
agradable o curiosidad en saber hacia donde pretendía llevarnos este señor con
esas preguntas, sino sorpresa como inquietud o incomodidad. Incluso
desconfianza. Desconfianza de ver que es lo que se pretende con tales
preguntitas. Eso es lo primero que percibí de ellos. Es como si lo que hubieran
preferido fuera volver a su rutina de que entrara alguien por la puerta, les
soltase el rollo de siempre, y les dijera, eso sí es importante, que hay que
hacer para aprobar el practicum.

 


Lo segundo que percibí es ese MIEDO que existe
en lugares como la Universidad a ser uno mismo, a responder a las dos preguntas
con un SI sin temor. Con fuerza y energía. Con ilusión. A no haber tardado siquiera
más de una milésima de segundo en pensar la respuesta.Sinceramente,
tengo que decir que en ese momento me vi reflejado en ellos y los entendí
perfectamente. Esa reacción que me mostraron es lógica y sería la misma que yo
habría tenido si años atrás me hubieran formulado las mismas preguntas. Es la
previsible teniendo en cuenta como está regida la educación en este país. Una
educación que no enseña sino que más bien da datos y contenidos a fin de que
los memorices y los sueltes, una educación que no forma sino da pautas de
conductas repetitivas y estereotipadas, no se de quien. Una educación que, en
definitiva, no incentiva el atrevimiento, la originalidad y el ser distinto y
uno mismo, sino que más bien lo castiga.

Seguidamente a
hacer las preguntas, me presente y les ofrecí la oportunidad a los alumnos de hacer
lo mismo, pero añadiendo algo. Decir que les gustaría hacer cuando acabaran la
carrera o si perseguían algún sueño. En realidad, más que una oportunidad para
hablar de ellos, algo que hubiera sido muy reconfortante en un bar o una
reunión de amigos,  lo que les pasé fue
una gran patata caliente. Y mucho más cuando les animé a que lo hicieran de pie.
El terror se apoderó de ellos. En sus mentes podía leer ¿es esto el practicum o
me he equivocado de aula?. Algo perfectamente entendible si tenemos en cuenta
que ya desde pequeños solo nos imponen modelos y pautas, muchas de ellas las
cuales no nos llevarán a ningún sitio en la vida, otras ni siquiera
entenderemos, y sin embargo se olvidan de enseñarnos las verdaderas cosas y
comportamientos que formarán parte de nuestro día a día y que nos harán mejor
persona y profesional. Saber comunicar, hablar en público, aparcar el miedo en
casos así, a expresarse, a pensar, a ser precisos, a contestar a lo que se
pregunta, a estructurar, gestionar nuestras emociones, etcétera etcétera
etcétera. No. Unicamente nos enseñan a asustarnos, a resignarnos, a pasar
pruebas pero no a superar obstáculos. Definitivamente, nos frustran. Pero una
frustación  no para aprender la lección y
volver a intentarlo con más ilusión si cabe. Una frustación que ni siquiera te
haga plantearte el volver a intentarlo.

En las
presentaciones de los alumnos, la mayoría hasta titubeaba cuando decían su
nombre. Algunos incluso ni se ponían en pie. En cuanto a la previsión de futuro
solo muy pocos se atrevían a decir algo o a aventurarnos algo. Casi nadie tuvo
la osadía de nombrar la palabra sueño, cuando todos sabemos que los tenemos.

Todo esto lo
único que exteriorizaba era un comportamiento ajeno a lo que realmente pensaban
ellos mismos. Estoy completamente seguro. El único problema era que no estábamos
en el lugar adecuado para expulsarlo a los cuatro vientos. Es curioso. Qué
mejor lugar que una Universidad para dejarse llevar y dar rienda suelta a tus
perspectivas y compromisos de futuro. A tus sueños. Pues no. Al parecer con
tanto plan, asignatura y examen no hay tiempo para ello. Eso es lo que siento y
ese es el ambiente que sigo respirando cuando entro a la Universidad. Un clima
que aun se apodera de mí algunas noches con terribles pesadillas.

Después de
romperse el hielo con ese primer día de practicum, en los siguientes pude
comprobar lo que me temía. Que mis alumnos llevaban dentro muchísimas cosas que
sacar y aportar. Y así lo hicieron, interviniendo con pasión en cualquier
cuestión relacionada no sólo con el practicum sino con cualquier comentario o
aspecto que se dio en la clase. Ese miedo y sorpresa cambió a alegría, ilusión,
energía e implicación, palabras que deberían estar grabadas en cualquier rincón
de la Universidad. Lo único que hice fue sencillamente darles confianza y creer
en ellos. Algo que hoy en día se ve como una virtud cuando debería ser una
obligación. Y más para alguien que enseña.

Este practicum
fue un gran momento para sacar, entre otras, una gran conclusión: Que la
responsabilidad es mía y que todo lo que haga en esta vida va a depender única
y exclusivamente de mí.

Por cierto, no
os he dicho el tema del practicum. En realidad, tampoco hace falta. Estoy
convencido que eso será lo último que echarán de menos mis queridos alumnos.