Hoy en nuestro post vamos a centrar nuestra atención en explicar las vías existentes para obligar a tu ex a vender la casa una vez que se acabó el amor.
¿Se puede obligar a vender una casa?, ¿puedo vender parte de un piso?, ¿me pueden obligar a vender mi parte de la casa?. Estas son las principales preguntas que se hacen tras la ruptura todos los que una vez han compartido vida y ahora sólo comparten propiedad.
Legalmente es mucho más sencillo acabar la unión de pareja que desvincularse de la hipoteca del banco o romper con la titularidad de las casa a medias. Nos divorciamos de la persona pero seguimos unidos décadas junto a ella con bancos y viviendas.
Si cada vez que una pareja de enamorados acudiese a una notaría a firmar la compra de su nido de amor, con una hipoteca a más de 20 años, apareciera en su hombro un abogado trajeado y con maletín que a lo pepito grillo le recordara in situ el contenido de este post nos ahorraríamos muchos disgustos.
Si justo antes de ese movimiento de mano para plasmar la firma sobre la escritura, le susurrase al oido lo complejo y farragoso que se convierte tras el desamor el conseguir salir de una propiedad a medias, o la misión imposible que suele ser desvincularse de la hipoteca del banco, muchos de los problemas legales que vivimos hoy tras los divorcios o rupturas de pareja se acabarían.
Tanto la titularidad en común sobre la vivienda que fue el domicilio familiar como el contrato de hipoteca bancaria, son dos uniones que pueden perpetuarse por décadas tras la decisión de no volver a ver tu ex pareja. Y mucho más si uno de los dos está dispuesto a dar guerra y a vivir el divorcio desde la sinrazón y el conflicto.
Tras el divorcio o ruptura de pareja en el que el reproche, el rencor y el odio da paso al amor, es muy frecuente encontrar posiciones encontradas en las que un copropietario quiere vender y otro no. Es habitual que en la visita nos digan “no quiere vender su parte, estoy condenado a permanecer unido por la vivienda de por vida”.
Empecemos por esclarecer “palabrejos legales”:
¿Cuál es la diferencia entre proindiviso y condominio?
Ninguna. Son diferentes formas de referirse al mismo supuesto legal.
Definición de proindiviso conforme a la RAE, diccionario de la Real Academia de la Lengua Española:
Proindiviso: dicho de los caudales o de las cosas singulares; que están en comunidad, sin dividir.
Condominio: dominio de una cosa en común por dos o más personas.
Tanto comunidad de bienes, como copropiedad, condominio Y proindiviso son términos sinónimos que vienen a ser empleados en el derecho de familia de forma habitual cuando la propiedad de la vivienda, que fue el domicilio familiar, pertenece a las dos partes.
Es decir, hemos comprado la casa a medias y, al ser un bien indivisible, no se puede delimitar con exactitud qué mitad o partes de la vivienda corresponden a cada uno. ¿Te imaginas que al firmar en notaria te dijeran que el baño, la cocina y el dormitorio principal son tuyos y que el salón, el pasillo, la galería y las otras dos habitaciones son de tu pareja?. En el proindiviso o condominio ambos son los dueños de toda la vivienda en el porcentaje de propiedad de esa vivienda porcentaje que lo es sobre toda. Tienen derecho a su uso, goce y administración.
¿Dónde viene regulado el condominio?
Como ocurre en la mayoría de supuestos relacionados con las parejas o matrimonios, condominio y Código Civil van de la mano.
Encontramos su definición en su artículo 392 del Código Civil:
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Y su regulación se extiende desde el artículo 392 al 406 de dicho texto legal.
Riesgos de comprar en proindiviso.
Todos sin excepción nos dejamos arrastrar por el amor y, al igual que ocurre con los defectos propios de la pareja, omitimos los posibles riesgos o problemas que adquirir un bien inmueble en común puede acarrear en el futuro.
Si lo que se ha adquirido es una finca urbana y por sus metros y ubicación urbanística la misma puede ser objeto de división o segregación, sería tan fácil como proceder a realizar la escritura de división de fincas y adjudicarse cada uno una finca.
Pero en el 99 % de los casos que llegan a los despachos de los abogados especialistas en familia la solución no es tan fácil. La copropiedad suele estar sobre un piso o vivienda indivisible y sobre la que no se puede realizar acto alguno de división o distribución.
Los proindivisos y los divorcios siempre son sinónimo de conflicto, contienda y problemas.
¿Cuales son los 5 problemas básicos con los que se encuentran las parejas que un día tuvieron la brillante idea de comprar una vivienda en común?.
1.- Falta de acuerdo respecto a su uso y disfrute
Mientras el amor impregna a las partes, ambos disfrutan en común del inmueble. Pero, ¿qué pasa cuando nos divorciamos?, ¿quién se queda con el uso de la vivienda?.
Para dar respuesta a estas preguntas puedes leer nuestro post ¿Quién se queda con el uso y disfrute de la vivienda familiar?.
2.- Falta de acuerdo respecto a asumir el pago de mejoras o reparaciones
Aunque el Código Civil en su artículo 395 obliga a todos los copropietarios a hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento de la cosa común, es muy habitual que aquel que se ve fuera del uso y disfrute de la vivienda se niegue a pagar.
Aunque ciertos gastos serán de exclusiva responsabilidad de aquel que esté disfrutando la vivienda, como cuotas ordinarias de comunidad de propietarios o suministros de la vivienda, hay gastos que van unidos a la condición de propietario como son los recibos del IBI (impuesto de bienes inmuebles), seguro de la vivienda o derramas por obras de mejora en las vivienda que deben ser asumidos por todos los propietarios.
Cuando el amor se acaba es muy frecuente dar paso a continuas reclamaciones sobre impago de aquellas obligaciones que en su día asumiste con total libertad y de las que ahora te sientes obligado.
3.- Falta de acuerdo respecto al valor
Uno de los problemas que más disputas genera es el valor del inmueble a la hora de proceder a la “extinción del condominio”, máxime cuando el inmueble se ha adquirido en los años del Boom Inmobiliario cuando los precios de los inmuebles estaban desorbitados.
La extinción del condominio es el proceso por el cual de una situación de copropiedad o comunidad se pasa a otra en la que una de las partes adquiere la totalidad de la propiedad compensando a la otra con el valor de su parte o, en su caso, mediante la venta y reparto en proporción a los porcentajes de propiedad del valor obtenido con la venta.
Más adelante desarrollaremos con más precisión los supuestos legales de extinción del proindiviso o condominio.
Fijar ese valor es fuente de problemas porque siempre hay uno, normalmente el que debe ser compensado en dinero, que quiere que la vivienda valga mucho más de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ese inmueble. Y siempre está el otro, el que paga, que suele decir que la vivienda ahora no vale nada.
De hecho, hemos vivido supuestos de tal desconfianza que incluso no ha sido posible llegar a acuerdos tan básicos como en designar la empresa o profesional que debe realizar la tasación o valoración. Ello provoca que el único camino posible sea el acudir a la vía judicial teniendo que desembolsar grandes cantidades de dinero además de verse atrapado en el lento proceso judicial.
4.- Impago de hipoteca
Sin ninguna duda otro de los problemas clásicos de los proindivisos o condominios. Normalmente el que se queda fuera de la vivienda si carece de la adecuada estabilidad laboral, deja de abonar las cuotas mensuales de la hipoteca de la que fue su vivienda, obligando al otro copropietario a hacerse cargo del total. Ello provoca más tensiones entre los ex amados que les lleva al enfrentamiento.
5.- Condenado a largos y costosos procesos judiciales
La justicia actual lamentablemente destaca por su lentitud. Los procesos suelen demorarse para desgracia de abogados y usuarios de la justicia por años. Y además, también destaca por su elevado coste.
Y en temas de extinción de condominio sobretodo en el que la base de cálculo de las demandas cuyo contenido es la extinción viene impuesto por la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 251, regla 3 punto 6º, en el que se determina que la cuantía o valor de cálculo de la contienda judicial viene fijado por el valor de los mismos a la fecha de interponer la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado en la contratación de bienes de la misma clase.
Es decir, al precio actual de mercado del inmueble, de golpe y porrazo, los baremos de cálculo pasan a medirse sobre mínimos para un piso de cientos de miles de euros. Y Ello hace que los costes judiciales sean elevados puesto que conforme en los baremos colegiales se calculan los honorarios en función de la cuantía de la demanda.
¿Qué hacemos para la disolución del proindiviso?
Lo primero que tenemos que sacar a la luz es que nadie está obligado a permanecer en situación de copropiedad, aunque después su materialización práctica sea larga, costosa y compleja.
El artículo 400 del Código Civil establece:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
¿Cómo hacemos para extinguir el condominio?
División de la cosa común con acuerdo
Tan fácil como acordar quién se lo adjudica y compensar económicamente con el valor de mercado de su porcentaje de propiedad al que cede la titularidad.
De forma coloquial sería tan fácil como comprar la parte de un piso o determinar quién de los dos se va a quedar con la totalidad de la vivienda. Cuando ambas partes están por la labor de llegar a un entendimiento y en repartir de forma justa su vivienda todo se agiliza y resulta mucho más económico.
El Código Civil nos da la solución en su artículo 404:
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Y está definición es en lo que realmente constituye el denominado proceso de extinción de condominio, bien lograr un acuerdo por el que uno de los dos se quede con la plena titularidad de la vivienda, compensando al otro con dinero o bien aceptando poner la venta el inmueble para repartirse el dinero obtenido tras, en su caso, abonar el importe pendiente de hipoteca de existir.
Pongamos un ejemplo para clarificar de forma visual.
Tenemos una vivienda valorada a la fecha de realizar la extinción de condominio en 205.000 € con una hipoteca pendiente de pagar de 180.000 €. Ambas partes disponen del 50 % de la propiedad sobre la finca.
Al realizarse la extinción de condominio el que se sale de la titularidad cede su 50 % al otro titular.
205.000 € menos 180.000 € de la hipoteca pendiente de pagar da como resultado 25.000 €.
Estos 25.000 € sería el valor actual del 100 % de la titularidad descontada la deuda totalmente.
Es un error muy común de olvidar es que la hipoteca aún está pendiente de pagar. Y que el que se queda en la titularidad va a tener que abonarla mes a mes por los años que resten de pagar hasta completar el pago de la hipoteca firmada con el banco. Aquel que se queda de titular de la vivienda no se queda con ella pagada.
Por lo que en este supuesto el que se queda con la titularidad tendría que indemnizar al que se sale con 12.500 €.
25.000 € por el 50 % da igual a 12.500 €, que es el valor de su mitad indivisa.
A lo mejor te estás preguntando el significado de mitad indivisa. Es la mitad del valor total sobre un bien que resulta indivisible. Es decir, el palabrejo legal que usamos los abogados para decir la mitad de la vivienda.
¿Recuerdas lo que decíamos al principio del post? Cuando en un bien no se puede definir qué partes exactas corresponden a cada uno de sus miembros cuando son dos, se habla de mitades indivisas.
Cuando se llegan a estos cálculos y aparecen cantidades muy inferiores a las que la mente del que se sale del inmueble ha barajado es cuando aparecen los problemas. En muchas ocasiones se ha puesto de inicio al momento de la compra mucho más dinero del que se recibe. Y no se asume que el valor de los inmuebles oscila al alza y a la baja según el mercado inmobiliario. Dependerá del momento en el que se proceda a realizar la extinción del condominio.
Esto provoca que en muchas ocasiones se prefiera paralizar la extinción de común acuerdo y que aquel que se supone iba a ceder prefiera no mover ficha y se quede a la espera de conseguir una recuperación del mercado inmobiliario que le permita sacar más provecho económico.
En Casasempere abogados hemos vivido de cerca casos como el que exponemos en los que durante más de diez años se ha estado en este inmovilismo sobre la propiedad.
Y la falta de acuerdo siempre ha provocado como resultado más gastos, conflictos y guerras:
- Procesos judiciales de reclamación de cuotas hipotecarias impagadas, gastos de IBI, seguros de la vivienda.
- Embargos de salarios, devoluciones de hacienda, ingresos de actividades profesionales o empresariales.
- Imposibilidad de adquirir financiaciones nuevas para rehacer su vida en una nueva vivienda.
- Abonar numerosos costes judiciales
En definitiva, una pérdida de tiempo y de dinero.
A grandes rasgos, con este proceso lo que se busca ante ese derecho a no permanecer en comunidad es obligar a tu ex a vender la casa.
¿Y si no hay acuerdo?
División de la cosa común sin acuerdo
Se solucionará con el oportuno proceso judicial de “extinción de condominio”, o también denominado en el entorno legal con el latinajo actio communi dividundo o acción de división de la cosa común.
El proceso de división cosa común es muy frecuente verlo en la vivienda familiar. Cuyo resultado final en caso de desacuerdo de las partes es la venta a través de subasta judicial, con la pérdida de valor del inmueble en subasta para todas las partes. Un auténtico desastre en el que en muchas ocasiones por simple tozudez se termina pagando con mucho más dinero y en muchas ocasiones no recuperando nada de lo invertido.
¿Y no existe ninguna otra posibilidad para evitar este fatal desenlace?
Realmente existen tres vías legales para realizar el procedimiento de extinción:
1.- Acuerdo entre las partes
a) En vía Notarial
Sin necesidad de acudir al proceso judicial se puede realizar la oportuna escritura de extinción de condominio ante notario en el que se formalice el cambio de titularidad. Además en los casos de extinción de condominio al final se va a terminar pasando por Notaría. Debes de saber que los acuerdos de adjudicación de bienes fuera de la sociedad matrimonial de gananciales en vía judicial no son documentos válidos a los efectos de su validez para inscribir en el registro de la propiedad.
Es decir, aunque se haga el proceso judicial de extinción de condominio vas a terminar en notaría para formalizar la oportuna escritura con dicho acuerdo que permita su inscripción en el registro de la propiedad.
b) Acto de Conciliación
Acto judicial voluntario previo a la interposición de demanda, gracias a la Ley de Jurisdicción voluntaria Título IX artículos 139 a 148. Con él se puede iniciar un proceso de conciliación en el que las partes pueden alcanzar un acuerdo y que se documenta mediante acta judicial que es susceptible de ejecución en vía judicial.
Es un medio interesante que además puede realizarse sin la necesidad de costear abogado y procurador, aunque resulta mucho más beneficioso siempre acudir debidamente asesorado a dicho acto, y que el mismo sea redactado por un profesional del derecho.
Aún así, existen formularios a disposición de los interesados que pueden ser solicitados en los juzgados para iniciar un acto de conciliación previo a la demanda judicial.
La comparecencia al acto de conciliación es voluntaria, y su realización es válida a los efectos de demostrar la falta de interés de la otra parte en solucionar los problemas, lo que permite conseguir la posterior condena en las costas procesales.
2.- Venta mediante terceros o árbitros
Este sería un supuesto adicional de acuerdo en el que ambas partes admiten que terceros profesionales ajenos a ellos sean los encargados de realizar toda la gestión de venta.
3.- Proceso judicial
Debería ser siempre la última vía. Aunque parezca increíble viniendo de un despacho de abogados, creemos que esta vía es la que menos favorece el reparto de los bienes. Además de lenta es costosa. Como siempre decimos, todos los trámites del divorcio deberían de ser arreglados de manera amistosa, al menos de la misma forma en la que se inicio la relación.
Lo más fácil en las situaciones de proindiviso es comprar la parte del piso de la ex pareja o, en su caso, de no disponer de dinero o de resultar inviable ampliar el préstamo para pagar a la otra parte, ponerse de acuerdo para ponerla a la venta y repartir el dinero obtenido en proporción a las cuotas de propiedad.
¿Puedo vender mi proindiviso si no hay acuerdo?
Una de las preguntas más frecuentes que se dan en estos supuestos ante la falta de acuerdo es: ¿puedo vender la mitad de una propiedad aunque la otra parte no esté de acuerdo?
Sí. Cada comunero puede disponer libremente de su mitad. Eso sí, entraría en juego el derecho de tanteo y retracto de los comuneros.
Sin querer complicar más este post con términos legales, el tanteo y retracto es en rasgos generales el derecho de compra del otro copropietario con las mismas condiciones a las que se ofertan al tercero. Es un derecho de preferencia en la adquisición por parte de los comuneros antes de que se pueda vender a un tercero, por el que estos igualando las condiciones de la venta puedan quedarse la titularidad del que vende.
De hecho, incluso existen empresas que compran proindivisos. Suelen estar formadas por inversores que disponen de gabinetes que saben que van a conseguir la compra de un inmueble a un precio muy rebajado al de mercado.
Y tú, ¿has tenido que vivir un proceso de extinción de condominio con la que fue tu vivienda familiar?, cuéntanos que problemas viviste y cómo lo solucionaste. Ayúdanos a ampliar el contenido de este post para que sea más útil al mayor número de personas que ahora empiezan a vivir este mismo suceso.
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